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    上海調(diào)控暖風(fēng)徐吹
    導(dǎo)語:

    陳哲

    一個(gè)月內(nèi),上海在針對樓市吹風(fēng)口徑上出現(xiàn)了明顯緩和。與“兩會(huì)”期間強(qiáng)調(diào)將加強(qiáng)房價(jià)調(diào)控不同,2月初開張的上海市政府工作會(huì)議中,并未提及該說法,而是突出了一些促進(jìn)交易的具體措施。

    金融體系似乎也在促成這種變化。在額度相對寬松、央行一年來首度釋出放松房貸信號后,上海多家銀行也開始將首套房個(gè)人房貸利率回歸基準(zhǔn)。

    市場似乎并不對調(diào)控殺手锏“限購”的退出存有幻想,而錢緊局面并不會(huì)有太大改觀。但一季度可能出現(xiàn)的時(shí)間窗口,仍然撩撥起一些市場主體的期待。

    閘口暗潮

    在1月中旬召開的上海市“兩會(huì)”上,上海市市長韓正曾表示,“今年上海將貫徹落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施,加大普通商品房供應(yīng),調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn),完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn),實(shí)現(xiàn)全年新建住房價(jià)格穩(wěn)中有降。”

    韓正指出,“上海房地產(chǎn)市場的住宅價(jià)格太高,今年房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不減、政策不變,要繼續(xù)加大力度。上海還將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。”

    但到了2月6日,上海召開首次政府工作會(huì)議。傳統(tǒng)上,該會(huì)議部署全年工作,但其23項(xiàng)重點(diǎn)工作大綱中,不再出現(xiàn)房價(jià)或調(diào)控字眼。

    上海市政府23項(xiàng)重點(diǎn)推進(jìn)工作中,保障和改善民生被放在重點(diǎn)突出的六方面之一。其內(nèi)容只是包括了放寬共有產(chǎn)權(quán)保障房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整普通商品房住房標(biāo)準(zhǔn)兩大方面。

    而在以往數(shù)年中,上海政府年初確定的重點(diǎn)工作中,“調(diào)控”均是關(guān)鍵詞。比如2008年“加快完善住房保障體系,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控”、2011年“嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院出臺‘國八條’和年初上海出臺12條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施,進(jìn)一步加大調(diào)控力度”。

    例外的年份是2009年和2010年。在其他省市的深度調(diào)控,被似乎更重要的政治任務(wù)——“世博會(huì)”擋在上海之外。

    一位上海房產(chǎn)系統(tǒng)官員說,“現(xiàn)在市場這么差,市府不說加強(qiáng)調(diào)控也是正常。”目前尚未得到政策松動(dòng)的通知,一、二手房交易端執(zhí)行的規(guī)定,包括面積、費(fèi)率等,都按既往標(biāo)準(zhǔn)。

    相比口徑變化,樓市政策中更具體的部分,實(shí)際上是加大普通商品房供應(yīng)、調(diào)整普通商品房住房標(biāo)準(zhǔn)。

    日前,上海普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)4年來首次調(diào)整。新執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)為:內(nèi)環(huán)線內(nèi)總價(jià)低于330萬元/套,內(nèi)外環(huán)線間總價(jià)低于200萬元/套,外環(huán)線外總價(jià)低于160萬元/套。與2008年執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)相比,內(nèi)環(huán)線內(nèi)、內(nèi)外環(huán)線間及外環(huán)線外每套物業(yè)分別調(diào)整額度為85萬元、60萬元、62萬元,增長幅度分別為60%、43%、63%。

    普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整直接降低了交易成本。根據(jù)此前上海普通商品房的標(biāo)準(zhǔn),一套非普通住宅,需要繳納的契稅為總房款的3%。而當(dāng)該套房產(chǎn)被劃入普通住宅范疇,那么稅率則降到1.5%。

    普通商品房界定調(diào)整對二手房交易的意義更大,除契稅差外,交易中產(chǎn)生的營業(yè)稅、所得稅都與該標(biāo)準(zhǔn)直接相關(guān)。“但預(yù)計(jì)正式執(zhí)行普通商品房新標(biāo)準(zhǔn)后,交易量會(huì)有上升。”上述房產(chǎn)官員說。

    同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說,上海等地的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整,體現(xiàn)了樓市調(diào)控“外緊內(nèi)松”的特點(diǎn)。

    但上海房地系統(tǒng)官員中,持不樂觀態(tài)度的可能不是少數(shù),在他們眼中,當(dāng)?shù)厥袌鲋心芷饹Q定性作用的并非有購買能力的剛需,而是投資投機(jī)需求。限購不松,市場難見起色。

    一位上海市土地系統(tǒng)內(nèi)官員說,“即便是按照傳統(tǒng),3、4月份有所回暖也是正常,但即便是信貸有些許松動(dòng),普通住房點(diǎn)界定重新調(diào)整,真剛需并不足以帶動(dòng)整個(gè)市場行情有大變化。”

    信貸微松

    與地方政策相對應(yīng)的是,過去數(shù)月中業(yè)界對信貸放松的預(yù)期,正在成為現(xiàn)實(shí)。

    本報(bào)獲悉,數(shù)日前央行工作會(huì)議定調(diào)信貸支持首套房貸后,滬上多家銀行已經(jīng)作出利率調(diào)整,對首套房、改善性剛性需求的房貸放款速度明顯加快。

    中國銀行上海分行個(gè)貸部一位人士介紹,該行2月7日由對基準(zhǔn)利率上浮5%恢復(fù)到執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

    國有四大行和一些股份制銀行的上海分行已經(jīng)開始逐步松開首套房利率。建設(shè)銀行上海分行一位工作人員稱,早在春節(jié)前后就得到通知,對某些優(yōu)質(zhì)客戶實(shí)行基準(zhǔn)利率。據(jù)悉,農(nóng)行上海分行甚至對某些客戶打出9折的折扣。

    而交通銀行一位高管介紹,交行對首套房利率在央行會(huì)議前,就有給出9.5折。主因是“年底存款準(zhǔn)備金率的下調(diào),使銀行方面可供貸款的額度增加,在房貸這塊可操作空間增大”。

    2月初,央行召開2012年金融市場工作座談會(huì),會(huì)議總結(jié)了2011年人民銀行系統(tǒng)金融市場和信貸政策管理工作,部署了2012年金融市場和信貸政策工作重點(diǎn)及落實(shí)措施。房貸成為今年四大工作重點(diǎn)之一。

    這次會(huì)議要求,繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策,加大對保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度,滿足首次購房家庭的貸款需求。這是自2011年調(diào)控以來,央行首次公開釋放商品房房貸放松信號。

    不過,錢松并不是免費(fèi)午餐,銀行態(tài)度亦十分謹(jǐn)慎。本報(bào)獲悉,目前很多銀行都把“先存定期,再給房貸”變成潛規(guī)則:購房者申請房貸前,需存入相當(dāng)于按揭額的一定比例(如30%)3個(gè)月定期,才能享受首套房貸款利率。

    多家銀行人士稱,目前并未有進(jìn)一步加大優(yōu)惠力度的趨勢。

    房企判斷

    種種微調(diào)跡象,似乎與一些在滬房企預(yù)判不謀而合,他們中包括了屢屢踩準(zhǔn)市場步調(diào)的央企和港資。

    本報(bào)獲悉,2009年上海長風(fēng)地王,中海紫御豪庭經(jīng)過半年多的籌備,已經(jīng)集結(jié)好諸多資源,為樓市回暖做開盤準(zhǔn)備。“預(yù)備今年上半年就開盤,率先推出的以公寓為主,定價(jià)方面會(huì)隨行就市,樂觀預(yù)計(jì)3月份會(huì)有一波放量,我們已經(jīng)做好準(zhǔn)備,但一切最終要看政策市場的實(shí)際情況。”中海地產(chǎn)華東區(qū)一位人士說。

    知情人士透露,自2009年拿下地塊后,長風(fēng)項(xiàng)目一直是中海上海分公司乃至華東區(qū)域的重中之重。但過去兩年中,上海分公司的業(yè)績并不盡如人意。

    為確保成功,中海早先已將長風(fēng)項(xiàng)目獨(dú)立出來,成立項(xiàng)目公司,并安排了優(yōu)勢兵力:原地產(chǎn)集團(tuán)營銷中心總經(jīng)理李東持從深圳移師上海,配以華東區(qū)域營銷骨干,親自督陣。據(jù)悉,公司的預(yù)期是,今年能夠拿下超50億元的銷售額。

    市場一度猜測中海紫御豪庭精裝公寓房將定價(jià)到7萬元/平方米,雙拼別墅與聯(lián)排別墅定價(jià)將在15萬元/平方米左右。但上述說法遭到中海人士的否認(rèn),“目前并沒有明確定價(jià),7萬-15萬的數(shù)字也離實(shí)際預(yù)估中有較大差距。”

    上海另一備受矚目的高端項(xiàng)目新鴻基凱旋門項(xiàng)目,也傳出預(yù)售許可證將在3月前后到手。但該消息并未獲得公司官方證實(shí)。

    (本報(bào)記者 藍(lán)彬珍 萬曉曉 亦有貢獻(xiàn))

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