陳哲

一個(gè)月內(nèi)，上海在針對樓市吹風(fēng)口徑上出現(xiàn)了明顯緩和。與“兩會(huì)”期間強(qiáng)調(diào)將加強(qiáng)房價(jià)調(diào)控不同，2月初開張的上海市政府工作會(huì)議中，并未提及該說法，而是突出了一些促進(jìn)交易的具體措施。

金融體系似乎也在促成這種變化。在額度相對寬松、央行一年來首度釋出放松房貸信號后，上海多家銀行也開始將首套房個(gè)人房貸利率回歸基準(zhǔn)。

市場似乎并不對調(diào)控殺手锏“限購”的退出存有幻想，而錢緊局面并不會(huì)有太大改觀。但一季度可能出現(xiàn)的時(shí)間窗口，仍然撩撥起一些市場主體的期待。

閘口暗潮

在1月中旬召開的上海市“兩會(huì)”上，上海市市長韓正曾表示，“今年上海將貫徹落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，加大普通商品房供應(yīng)，調(diào)整普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)全年新建住房價(jià)格穩(wěn)中有降。”

韓正指出，“上海房地產(chǎn)市場的住宅價(jià)格太高，今年房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不減、政策不變，要繼續(xù)加大力度。上海還將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。”

但到了2月6日，上海召開首次政府工作會(huì)議。傳統(tǒng)上，該會(huì)議部署全年工作，但其23項(xiàng)重點(diǎn)工作大綱中，不再出現(xiàn)房價(jià)或調(diào)控字眼。

上海市政府23項(xiàng)重點(diǎn)推進(jìn)工作中，保障和改善民生被放在重點(diǎn)突出的六方面之一。其內(nèi)容只是包括了放寬共有產(chǎn)權(quán)保障房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整普通商品房住房標(biāo)準(zhǔn)兩大方面。

而在以往數(shù)年中，上海政府年初確定的重點(diǎn)工作中，“調(diào)控”均是關(guān)鍵詞。比如2008年“加快完善住房保障體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控”、2011年“嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院出臺‘國八條’和年初上海出臺12條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，進(jìn)一步加大調(diào)控力度”。

例外的年份是2009年和2010年。在其他省市的深度調(diào)控，被似乎更重要的政治任務(wù)——“世博會(huì)”擋在上海之外。

一位上海房產(chǎn)系統(tǒng)官員說，“現(xiàn)在市場這么差，市府不說加強(qiáng)調(diào)控也是正常。”目前尚未得到政策松動(dòng)的通知，一、二手房交易端執(zhí)行的規(guī)定，包括面積、費(fèi)率等，都按既往標(biāo)準(zhǔn)。

相比口徑變化，樓市政策中更具體的部分，實(shí)際上是加大普通商品房供應(yīng)、調(diào)整普通商品房住房標(biāo)準(zhǔn)。

日前，上海普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)4年來首次調(diào)整。新執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)為：內(nèi)環(huán)線內(nèi)總價(jià)低于330萬元/套，內(nèi)外環(huán)線間總價(jià)低于200萬元/套，外環(huán)線外總價(jià)低于160萬元/套。與2008年執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)相比，內(nèi)環(huán)線內(nèi)、內(nèi)外環(huán)線間及外環(huán)線外每套物業(yè)分別調(diào)整額度為85萬元、60萬元、62萬元，增長幅度分別為60%、43%、63%。

普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整直接降低了交易成本。根據(jù)此前上海普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)，一套非普通住宅，需要繳納的契稅為總房款的3%。而當(dāng)該套房產(chǎn)被劃入普通住宅范疇，那么稅率則降到1.5%。

普通商品房界定調(diào)整對二手房交易的意義更大，除契稅差外，交易中產(chǎn)生的營業(yè)稅、所得稅都與該標(biāo)準(zhǔn)直接相關(guān)。“但預(yù)計(jì)正式執(zhí)行普通商品房新標(biāo)準(zhǔn)后，交易量會(huì)有上升。”上述房產(chǎn)官員說。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說，上海等地的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，體現(xiàn)了樓市調(diào)控“外緊內(nèi)松”的特點(diǎn)。

但上海房地系統(tǒng)官員中，持不樂觀態(tài)度的可能不是少數(shù)，在他們眼中，當(dāng)?shù)厥袌鲋心芷饹Q定性作用的并非有購買能力的剛需，而是投資投機(jī)需求。限購不松，市場難見起色。

一位上海市土地系統(tǒng)內(nèi)官員說，“即便是按照傳統(tǒng)，3、4月份有所回暖也是正常，但即便是信貸有些許松動(dòng)，普通住房點(diǎn)界定重新調(diào)整，真剛需并不足以帶動(dòng)整個(gè)市場行情有大變化。”

信貸微松

與地方政策相對應(yīng)的是，過去數(shù)月中業(yè)界對信貸放松的預(yù)期，正在成為現(xiàn)實(shí)。

本報(bào)獲悉，數(shù)日前央行工作會(huì)議定調(diào)信貸支持首套房貸后，滬上多家銀行已經(jīng)作出利率調(diào)整，對首套房、改善性剛性需求的房貸放款速度明顯加快。

中國銀行上海分行個(gè)貸部一位人士介紹，該行2月7日由對基準(zhǔn)利率上浮5%恢復(fù)到執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

國有四大行和一些股份制銀行的上海分行已經(jīng)開始逐步松開首套房利率。建設(shè)銀行上海分行一位工作人員稱，早在春節(jié)前后就得到通知，對某些優(yōu)質(zhì)客戶實(shí)行基準(zhǔn)利率。據(jù)悉，農(nóng)行上海分行甚至對某些客戶打出9折的折扣。

而交通銀行一位高管介紹，交行對首套房利率在央行會(huì)議前，就有給出9.5折。主因是“年底存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)，使銀行方面可供貸款的額度增加，在房貸這塊可操作空間增大”。

2月初，央行召開2012年金融市場工作座談會(huì)，會(huì)議總結(jié)了2011年人民銀行系統(tǒng)金融市場和信貸政策管理工作，部署了2012年金融市場和信貸政策工作重點(diǎn)及落實(shí)措施。房貸成為今年四大工作重點(diǎn)之一。

這次會(huì)議要求，繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，加大對保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，滿足首次購房家庭的貸款需求。這是自2011年調(diào)控以來，央行首次公開釋放商品房房貸放松信號。

不過，錢松并不是免費(fèi)午餐，銀行態(tài)度亦十分謹(jǐn)慎。本報(bào)獲悉，目前很多銀行都把“先存定期，再給房貸”變成潛規(guī)則：購房者申請房貸前，需存入相當(dāng)于按揭額的一定比例(如30%)3個(gè)月定期，才能享受首套房貸款利率。

多家銀行人士稱，目前并未有進(jìn)一步加大優(yōu)惠力度的趨勢。

房企判斷

種種微調(diào)跡象，似乎與一些在滬房企預(yù)判不謀而合，他們中包括了屢屢踩準(zhǔn)市場步調(diào)的央企和港資。

本報(bào)獲悉，2009年上海長風(fēng)地王，中海紫御豪庭經(jīng)過半年多的籌備，已經(jīng)集結(jié)好諸多資源，為樓市回暖做開盤準(zhǔn)備。“預(yù)備今年上半年就開盤，率先推出的以公寓為主，定價(jià)方面會(huì)隨行就市，樂觀預(yù)計(jì)3月份會(huì)有一波放量，我們已經(jīng)做好準(zhǔn)備，但一切最終要看政策市場的實(shí)際情況。”中海地產(chǎn)華東區(qū)一位人士說。

知情人士透露，自2009年拿下地塊后，長風(fēng)項(xiàng)目一直是中海上海分公司乃至華東區(qū)域的重中之重。但過去兩年中，上海分公司的業(yè)績并不盡如人意。

為確保成功，中海早先已將長風(fēng)項(xiàng)目獨(dú)立出來，成立項(xiàng)目公司，并安排了優(yōu)勢兵力：原地產(chǎn)集團(tuán)營銷中心總經(jīng)理李東持從深圳移師上海，配以華東區(qū)域營銷骨干，親自督陣。據(jù)悉，公司的預(yù)期是，今年能夠拿下超50億元的銷售額。

市場一度猜測中海紫御豪庭精裝公寓房將定價(jià)到7萬元/平方米，雙拼別墅與聯(lián)排別墅定價(jià)將在15萬元/平方米左右。但上述說法遭到中海人士的否認(rèn)，“目前并沒有明確定價(jià)，7萬-15萬的數(shù)字也離實(shí)際預(yù)估中有較大差距。”

上海另一備受矚目的高端項(xiàng)目新鴻基凱旋門項(xiàng)目，也傳出預(yù)售許可證將在3月前后到手。但該消息并未獲得公司官方證實(shí)。

（本報(bào)記者 藍(lán)彬珍 萬曉曉 亦有貢獻(xiàn)）